Regeling · uitleg en stappen · gratis check
Huurverlaging: betaal je te veel voor je punten?
Elke huurwoning in Nederland heeft een puntenaantal. Bij dat aantal hoort een maximale kale huur. Betaalt je verhuurder daar niet aan, dan kun je huurverlaging afdwingen, ook als je contract iets anders zegt. Sinds de Wet betaalbare huur geldt dat ook voor middenhuurwoningen tot 186 punten.
Een woning met 100 punten mag in 2026 hooguit ongeveer € 650 kale huur kosten. Betaal je meer, dan kun je bij de Huurcommissie een verlaging afdwingen; de verhuurder mag je daarvoor niet opzeggen.
Wat het oplevert
Vaak € 50 tot € 200 per maand, dus € 600 tot € 2.400 per jaar, zolang je in de woning woont.
Vraag je de toetsing van je aanvangshuur binnen zes maanden na de start van je contract aan, dan krijg je het te veel betaalde ook terug.
Geldloep rekent in de gratis check uit of dit voor jou geldt en hoeveel, samen met je toeslagen en twintig andere regelingen. Twee minuten, geen account.
Geldt dit voor jou? Reken het in drie velden uit
Vul de velden in; het antwoord verschijnt direct.
Voor wie
- Je huurt een zelfstandige woning (eigen voordeur, keuken en toilet) van een woningcorporatie of een particuliere verhuurder.
- De woning telt volgens het woningwaarderingsstelsel maximaal 186 punten. Kleinere woningen in steden, woningen zonder buitenruimte of met een oud energielabel komen vaak lager uit dan de huur doet vermoeden.
- Je betaalt meer kale huur dan de maximale huurprijs bij dat puntenaantal. Servicekosten tellen niet mee.
Zo pak je het aan
- Doe de officiële Huurprijscheck op huurcommissie.nl (gratis, tien minuten). Je hebt de oppervlakte per vertrek, de WOZ-waarde en het energielabel nodig. Bewaar de uitkomst als PDF.
- Ligt je kale huur boven de maximale huurprijs? Stuur je verhuurder een schriftelijk verzoek tot huurverlaging met de puntentelling als bijlage. Geef twee weken voor een reactie.
- Reageert de verhuurder niet of weigert hij, dan dien je een verzoek in bij de Huurcommissie (€ 25 leges, die je terugkrijgt als je gelijk krijgt). Bij een nieuw contract moet dat binnen zes maanden na de ingangsdatum.
- Blijf de huidige huur betalen tot de uitspraak. De Huurcommissie bezoekt de woning, telt de punten na en doet binnen enkele maanden uitspraak. Het verschil krijg je terug vanaf de datum die in de uitspraak staat.
Wat je nodig hebt als bewijs
- Huurovereenkomst, alle pagina'sInclusief de bijlage met de opbouw van huur en servicekosten. Fotografeer recht van boven, bij daglicht, hele pagina in beeld, tekst leesbaar. Of scan met de Notities-app (iPhone) of Google Drive (Android) naar PDF.
- Puntentelling van de HuurcommissieBewaar de uitkomst van de Huurprijscheck als PDF (knop 'Opslaan' onderaan). Dit is je belangrijkste stuk.
- WOZ-beschikkingDe brief van de gemeente van februari, of een schermafdruk van wozwaardeloket.nl met je adres en de waarde zichtbaar.
- EnergielabelZoek je adres op ep-online.nl en maak een schermafdruk van de pagina met label en datum.
- Maten per vertrekMeet de binnenmaten van elke ruimte (lengte × breedte) en zet ze op een simpele schets. Maak bij twijfel een foto met het meetlint in beeld.
- Foto's van keuken, badkamer en buitenruimteKeuken: het aanrecht met een meetlint erlangs (de lengte telt). Badkamer: overzicht plus wastafel, douche en toilet. Balkon of tuin: overzicht.
- Bewijs dat je de huur betaaltDrie bankafschriften met de huurbetaling zichtbaar. Andere bedragen mag je zwart maken.
Wat je kunt verwachten
| Hoe lang | Verhuurder: twee weken voor een reactie. Huurcommissie: reken op vier tot zes maanden tot de uitspraak. |
|---|---|
| Kans | Goed, als de puntentelling klopt. De Huurcommissie telt de punten zelf na tijdens een bezoek aan de woning; een eerlijk ingevulde Huurprijscheck houdt vrijwel altijd stand. |
| Gebruikelijke tegenzet | "Dit is vrije sector", of de verhuurder betwist de oppervlakte of de WOZ-waarde. |
| Jouw antwoord | Of een woning vrije sector is, bepaalt de puntentelling, niet wat er in het contract staat. Blijf de huidige huur betalen, reageer schriftelijk en laat de Huurcommissie beslissen. Een verhuurder mag je niet opzeggen omdat je een procedure start. |
Veelgemaakte fouten
- Aannemen dat 'vrije sector' in het contract betekent dat het puntenstelsel niet geldt. Dat bepaalt de puntentelling, niet het contract.
- De oppervlakte overschatten. Meet de binnenmaten per vertrek; gangen en ruimtes onder 1,50 meter hoogte tellen niet.
- Stoppen met betalen of eigenhandig minder overmaken. Dat zet jou in het ongelijk, ook als je huur te hoog is.
- Te laat zijn met de toetsing van de aanvangshuur. Na zes maanden kan verlaging nog steeds, maar niet meer met terugwerkende kracht.
Veelgestelde vragen
Mag mijn verhuurder mij opzeggen als ik naar de Huurcommissie stap?
Nee. Een huurcontract voor onbepaalde tijd kan een verhuurder alleen opzeggen op wettelijke gronden, en een procedure bij de Huurcommissie is er daar geen van. Ook een tijdelijk contract mag niet om die reden worden beëindigd.
Wat kost een procedure bij de Huurcommissie?
€ 25 leges voor een huurder. Krijg je gelijk, dan krijg je dat bedrag terug en betaalt de verhuurder de leges. Een advocaat is niet nodig.
Geldt dit ook voor middenhuur?
Ja, sinds 1 juli 2024 voor nieuwe contracten tot 186 punten. Voor contracten van vóór die datum geldt de oude grens van 143 punten (sociale huur). Woningen met meer punten vallen in de vrije sector; daar is alleen de jaarlijkse huurverhoging begrensd.
Hoe lang duurt het?
De verhuurder heeft twee weken om te reageren. De Huurcommissie doet meestal binnen vier tot zes maanden uitspraak. Tot die tijd betaal je gewoon je huidige huur; het verschil krijg je daarna terug.
Liever kant-en-klaar?
In het Geldloep-dossier (€ 19,95 eenmalig) staat voor huurverlaging: De ingevulde brief aan je verhuurder, de herinnering en het antwoord op een afwijzing, de bewijs-checklist met hoe je meet en fotografeert, en wat je kunt verwachten bij elke stap. Ingevuld met jouw gegevens, als PDF en per mail. Levert het je binnen 90 dagen niets op, dan krijg je je geld terug.
Andere regelingen en rekentools
Bron: Wet betaalbare huur, Besluit huurprijzen woonruimte (puntenstelsel) en de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Bedragen zijn een indicatie; de instantie stelt het definitieve bedrag vast. Geldloep is geen overheidsdienst en geen advocaat.