Regeling · uitleg en stappen · gratis check
WOZ-bezwaar: te hoge waarde, te veel belasting
Elk jaar in februari of maart stuurt je gemeente de WOZ-beschikking. Die waarde bepaalt je onroerendezaakbelasting, de waterschapsheffing en voor eigenaren het eigenwoningforfait in de aangifte. Voor huurders telt de WOZ-waarde mee in de puntentelling van de huur. Een te hoge waarde kost dus jaren achter elkaar geld, en bezwaar maken is gratis.
Je hebt zes weken na de datum op de WOZ-beschikking om bezwaar te maken. Dat is gratis, kan online via je gemeente, en de waarde kan er nooit hoger van worden. Een verlaging van € 20.000 scheelt een eigenaar al gauw € 50 tot € 100 per jaar.
Wat het oplevert
Voor eigenaren meestal € 30 tot € 150 per jaar, elk jaar opnieuw.
Voor huurders kan een lagere WOZ-waarde punten schelen en daarmee de maximale huur verlagen.
Geldloep rekent in de gratis check uit of dit voor jou geldt en hoeveel, samen met je toeslagen en twintig andere regelingen. Twee minuten, geen account.
Geldt dit voor jou? Reken het in drie velden uit
Vul de velden in; het antwoord verschijnt direct.
Voor wie
- Eigenaren van een woning: de WOZ-waarde bepaalt de OZB, de waterschapsheffing en het eigenwoningforfait.
- Huurders van een woning tot 186 punten: de WOZ-waarde telt mee in het puntenstelsel, dus een lagere waarde kan je maximale huur verlagen.
- Vooral kansrijk als je woning gebreken heeft, kleiner is dan de gemeente denkt, of als vergelijkbare woningen in de buurt lager zijn getaxeerd.
Zo pak je het aan
- Vraag het taxatieverslag op via het WOZ-waardeloket (wozwaardeloket.nl) of Mijn Overheid. Daar staan de vergelijkingswoningen die de gemeente gebruikte.
- Vergelijk: klopt de oppervlakte, het bouwjaar en het type? Zijn de vergelijkingswoningen echt vergelijkbaar (staat van onderhoud, ligging, buitenruimte)?
- Maak binnen zes weken na de dagtekening bezwaar via de website van je gemeente. Noem concrete redenen: verkeerde oppervlakte, gebreken (met foto's), ongelijke vergelijkingswoningen, geluidsoverlast of een lopende verkoop in de straat voor minder.
- De gemeente beslist meestal vóór het einde van het jaar. Krijg je gelijk, dan worden de aanslagen automatisch aangepast; bij een gedeeltelijke afwijzing kun je in beroep bij de rechtbank.
Wat je nodig hebt als bewijs
- WOZ-beschikkingDe aanslag gemeentelijke belastingen van februari of maart; de WOZ-waarde staat erop. Fotografeer recht van boven, bij daglicht, hele pagina in beeld, tekst leesbaar. Of scan met de Notities-app (iPhone) of Google Drive (Android) naar PDF.
- TaxatieverslagGratis te downloaden via de website van je gemeente (zoek 'taxatieverslag') of via MijnOverheid. Hierin staat met welke woningen jouw huis is vergeleken.
- Drie tot vijf vergelijkbare woningen met lagere waardeOp wozwaardeloket.nl: zoek je straat, klik huizen aan van hetzelfde type en bouwjaar, en maak van elk een schermafdruk met adres en waarde.
- Foto's van gebrekenPer gebrek één overzichtsfoto en één detailfoto: enkel glas, scheuren, vocht, verouderde keuken of badkamer, drukke weg voor de deur. Zet de datum aan in je camera-app.
Wat je kunt verwachten
| Hoe lang | De gemeente moet vóór het einde van het kalenderjaar beslissen; in de praktijk twee tot vier maanden. |
|---|---|
| Kans | Ongeveer vier op de tien bezwaren worden geheel of gedeeltelijk toegewezen. Met concrete vergelijkingswoningen en foto's zit je aan de goede kant van die verhouding. |
| Gebruikelijke tegenzet | De gemeente wijst af met verwijzing naar haar eigen vergelijkingsobjecten, of verlaagt maar een klein beetje. |
| Jouw antwoord | Vraag altijd om te worden gehoord (staat in de brief); in dat gesprek wordt vaak alsnog verlaagd. Bij een afwijzing kun je binnen zes weken in beroep bij de rechtbank; dat kost griffierecht en is alleen zinvol bij een groot verschil. |
Veelgemaakte fouten
- Een no-cure-no-pay-bureau inschakelen. Dat kost jou niets, maar de gemeente betaalt de kosten en dat wordt doorberekend in de tarieven. Zelf bezwaar maken is even kansrijk.
- Alleen 'de waarde is te hoog' schrijven. Zonder concrete redenen en vergelijkingen wordt het bezwaar afgewezen.
- De termijn van zes weken laten verlopen. Daarna kun je alleen nog om 'ambtshalve vermindering' vragen, en dat hoeft de gemeente niet te honoreren.
Veelgestelde vragen
Kan de WOZ-waarde door mijn bezwaar omhooggaan?
Nee. De gemeente mag de waarde in bezwaar niet verhogen. Hooguit blijft hij gelijk.
Ik huur. Heeft WOZ-bezwaar voor mij zin?
Ja, bij een woning tot 186 punten. De WOZ-waarde levert punten op in het woningwaarderingsstelsel; een lagere waarde kan de maximale huur verlagen. Vraag als huurder een eigen WOZ-beschikking aan bij de gemeente als je die niet krijgt.
Wat als de zes weken al voorbij zijn?
Dan kun je een verzoek om ambtshalve vermindering doen. De gemeente hoeft dat niet toe te kennen, maar bij duidelijke fouten (verkeerde oppervlakte) gebeurt dat vaak wel. En noteer de datum voor volgend jaar.
Liever kant-en-klaar?
In het Geldloep-dossier (€ 19,95 eenmalig) staat voor woz-bezwaar: Het bezwaarschrift met de juiste opbouw, een checklist voor het taxatieverslag en de vergelijkingswoningen, en de brief voor als de gemeente niet op tijd beslist. Ingevuld met jouw gegevens, als PDF en per mail. Levert het je binnen 90 dagen niets op, dan krijg je je geld terug.
Andere regelingen en rekentools
Bron: Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), Algemene wet bestuursrecht (bezwaartermijn) en het WOZ-waardeloket. Bedragen zijn een indicatie; de instantie stelt het definitieve bedrag vast. Geldloep is geen overheidsdienst en geen advocaat.